Ev Satışında Dolandırıcılık

Gayrimenkul dolandırıcılığı suçları maketten ev satışlarının yükseldiği 2010 yılı ve sonrası artmıştır. Bu tür dolandırıcılık suçlarının sayısız çeşidi olmakla beraber bu makalede özellikle inşaat şirketleri ve müteahhitler tarafından işlenen dolandırıcılık türlerine değinilecektir. Son zamanlarda sat-yap modeli ile maket üzerinden ev satışları ön plana çıkmaktadır. İnşaat şirketleri yetkililerince görselliğe hitap eden maketlerin ve broşürlerin gösterilmesi suretiyle ve çeşitli vaatlerle daire satın almaya ikna edilmektedir. Bu tür satış süreçlerinin çoğunda büyük bir sıkıntı çıkmazken maalesef bir kısmında ciddi mağduriyetler yaşanmaktadır. Bazı alıcılar bedelini tam olarak ödediği halde evlerini veya tapularını alamaktadır. Bazı kişiler ise kendilerine vaat edilenden farklı ve düşük kalitede ev teslim almaktadır.

İnşaat Şirketlerinde Gayrimenkul Dolandırıcılığı

Dolandırıcılık yapan inşaat şirketi yetkilileri evi satana dek alcıya ilgi ve alaka gösterirken, satışın ardından ulaşılmaz olmaktadırlar. İkinci bir nokta bazı durumlarda tapular asla alıcılara devredilmektedir. Devrin gecikmesi veya hiç yapılmaması alıcılarda şüphe oluşturmaktadır. Ve böylelikle alıcılar genelde dolandırıldığının bu şekilde farkına varmaktadır. Bazı dolandırıcılık olaylarında alıcıya vaat edilenden farklı bir konut teslim edilmektedir. Aşağıda bu tür gayrimenkul dolandırıcılığın özel bir tipine değineceğiz. ancak burada bu suçun nitelikli dolandırıcılık hükmünde olduğunu belirtmemiz gerekir. Bundan dolayı adli dolandırıcılık suçuna göre bu suçun cezası daha fazla olacak ve ağır ceza mahkemesi görevli olacaktır.

Yargıtay 15. Ceza Dairesi E. 2011/15770 K. 2012/41895 T. sayılı ve 24.9.2012 tarihli kararında müteahhitler tarafından işlenen dolandırıcılık suçu nitelikli kabul edilmiştir. İlgili kararda meslek sahibi kişiler tarafından mesleklerinden dolayı kendilerine duyulan güvenin kötüye kullanılması suretiyle işlenmesi hali nitelikli dolandırıcılık hali sayılmıştır. Bu bakımdan ev satışıyla bağlantılı dolandırıcılık eylemleri eğer inşaat şirketi yetkilileri veya müteahhit tarafından işlenmişse nitelikli dolandırıcılık suçu söz konusu olacaktır. Nitekim bu kişilerin daire satışına ilişkin meslekleri dikkate alınarak suçun vasfı bu kapsamında değerlendirilecektir. Son yıllarda gelişen bir dolandırıcılık türü ise müteahhidin sattığı dairenin tapusunu vermeyip, banka lehine ipotek tesis ederek bankadan kredi çekmek şeklinde işlenmektedir.

Müteahhitlerin İşlediği Dolandırıcılık Suçları

Bu suçta müteahhit 1 daireyi esasen 2 defa satmış olmaktadır. Önce daireyi bir kişi satıp satış bedelini almakta ardından tapuyu devretmeden aynı tapuyu bu sefer bankaya teminat gösterip bankadan kredi almaktadır. Amaç zaten bankadan alınan krediyi ödemeden dairenin bankanin eline geçmesini sağlamak yani daireyi dolaylı yoldan bankaya satmış olmaktır. Böylece 1 daire 2 kez satılmış olmakta ve 1 koyundan 2 post çıkmaktadır. Bu dolandırıcılık suçunu sofistike kılan ise suçun örtülü şekilde işlenmesidir. Bilindiği gibi Türkiye’de maketten satışlarda tapular genelde inşaat bittikten sonra verilmektedir. Bu nedenle müteahhitin tapuyu devretmeden tapunun hazırlanmasını beklemesi olağan bir durum olarak görünmektedir. İkincisi, sanki müteahhit finansman zorluğu çektiği için bankadan kredi kullanmış görünmekte ve bankadan kredi kullanmakta herhangi bir hukuka aykırılık bulunmamaktadır. Ardından kredi taksitleri ödenmeyince banka ipoteği paraya çevirme yoluna gitmekte ve ipotekli ev icra yoluyla satılmakta ve banka da kendi alacağını tahsil etmektedir.

Ancak burada müteahhitin eylemi her anlamda dolandırıcılık suçu teşkil eder. Birincisi bir müteahhitin satışını yapıp parasını aldığı bir gayrimenkule ipotek koydurması zaten başlı başına dolandırıcılıktır. İkincisi müteahhit zaten krediyi hiç ödememe amacıyla çekmekte ve ipotekli evin banka tarafından icra yoluyla satışının yapılmasını öngörerek bunu yapmaktadır. Dolayısıyla ilk bakışta herşey hukuki görünmekte ama müteahhit amacı ve niyeti alıcıyı zarar sokup maddi menfaat elde etmektir. Bu tür durumlarda hem dolandırıcılık hem de tazminat anlamında hukuki ihtilaf söz konusudur. Zira, inşaat şirketi yetkilileri aldatma kastı güderek alıcıları sözleşme kurmaya ikna etmektedir. Bu sözleşmenin kurulması sonucunda failler kendi lehlerine maddi yarar sağlamaktadır. Bu kişiler hakkında Cumhuriyet Başsavcılığınca soruşturma başlatılarak delillerin toplanması gerekir. Ardından savcılığın gayrimenkul dolandırıcılığı suçundan ceza davası açması gerekmektedir.

Ev Satın Alırken Dolandırılmamak İçin

Satış vaadi sözleşmelerinde, müteahhit firma tarafından vaat edilen tüm unsurlar belirtilmelidir. Firmanın inşaat süresince ve teslimdeki bütün sorumluluk ve yükümlülükleri net ve açık bir şekilde ifade edilmelidir. Sözleşmde müphem veya muğlak bir nokta olmamalıdır. Bu bakımdan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile konut alınması halinde sözleşmenin bir avukata analiz ettirilmesi önemlidir. Bunun yanında bu tür sözleşmelerin geçerli olması için mutlaka noterde yapılması gerekir. Tapu kaydında haciz, ihtiyati tedbir veya ipotek bulunması halinde satın alma işlemi zarar doğurabilecektir. Satın alınan dairenin üzerinde ipotek var ise tüketiciler için uzun ve sıkıntılı bir süreç söz konusu olabilir. Böyle bir durumun varlığı halinde uzman bir avukata danışmak, hukuki uyuşmazlığın çözümü ve cezai işlemlerin uygulanabilmesi bakımından büyük önem arz etmektedir.

Gayrimenkul dolandırıcılığı mağdur olmak istemeyenler için tavsiyelerimizi özetleyecek olursak:

• Mümkünse maketten ev almak yerine tapusu hazır gayrimenkulleri tercih edininiz.
• Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerini mutlaka noterde yapınız ve sözleşmeyi bir avukata inceletiniz.
• Satın alacağınız evin tapu kaydı ve binanın imar durumunu mutlaka uzman bir avukat tarafından inceletiniz.
• Şirket sicil bilgilerini araştırınız veya bu konuda gayrimenkul avukatından destek alınız.

İnternet Üzerinden Dolandırıcılık

Ayrıca internet üzerinden ev satışı yaptığını iddia ederek internet dolandırıcılığı suçları işleyen kişilere karşı da dikkatli olmak gerekir. Türkiye’de gayrimenkul satışlarının tümü istisnasız tapu müdürlüklerinde ve noterde yapılır. Bu iki kurum dışında sözleşme yaparak taşınmaz almak mümkün değildir. Ayrıca fizikin karşılaşılmayan ve tapusu görülmeyen gayrimenkuller için de asla kaparo bedeli ödenmemelidir. Dolandırıcılık mağduru olan kişilerse vakit kaybetmeden bir ceza avukatı ile çalışmaya başlamalıdırlar.